Chỉ còn chưa đầy một năm nữa, thị trường bán lẻ Việt Nam sẽ được mở cửa hoàn toàn theo cam kết khi gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO). Liệu sẽ có làn sóng bán lẻ đổ bộ vào Việt Nam sau năm 2015 hay không? Liệu các doanh nghiệp bán lẻ trong nước có đứng trước nguy cơ bị thâu tóm? NCĐT đã trao đổi với ông Mark Burlton, Giám đốc Toàn cầu Bộ phận Cho thuê và tư vấn bán lẻ của Cushman & Wakefield, xung quanh vấn đề này.
* Bắt đầu từ ngày 11.1.2015, các nhà bán lẻ nước ngoài sẽ được phép thành lập doanh nghiệp 100% vốn tại Việt Nam. Điều này sẽ tác động như thế nào đến thị trường bán lẻ Việt Nam?
Các thương hiệu bán lẻ nước ngoài đang mong chờ cơ hội này. Một khi có cơ hội trực tiếp kinh doanh tại Việt Nam, họ sẽ có thể đưa ra chính sách giá tốt hơn và nhất quán hơn so với việc thông qua nhà phân phối trong nước. Đối với doanh nghiệp bán lẻ trong nước, sức ép này cũng buộc họ phải xem lại mô hình kinh doanh, phải chủ động hơn, chuyên nghiệp hơn, nâng cao năng lực để sẵn sàng cạnh tranh.
* Cushman & Wakefield có nhận được nhiều đơn đặt hàng tìm mặt bằng ở Việt Nam hơn không?
Chúng tôi vừa hoàn tất hợp đồng tìm mặt bằng cho 2 thương hiệu thời trang hạng sang chưa có mặt tại Việt Nam. Chúng tôi cũng là đơn vị tìm mặt bằng đầu tiên cho Starbucks ở Việt Nam. Tuy nhiên, so với thị trường châu Á – Thái Bình Dương, đặc biệt là Trung Quốc, yêu cầu tìm mặt bằng từ Việt Nam là không nhiều. Rất nhiều thương hiệu quốc tế vẫn tập trung vào thị trường Trung Quốc.
* Có vẻ như thị trường bán lẻ Việt Nam không có nhiều tiềm năng lắm trong mắt các nhà đầu tư?
Chắc chắn Việt Nam không thuộc top những thị trường ưu tiên của các thương hiệu bán lẻ quốc tế. Do đó, Việt Nam phải đầu tư tiếp thị để thay đổi điều này.
* Có thông tin cho rằng Wal-Mart, Carrefour có thể sẽ vào Việt Nam. Ông có nghĩ họ sẽ vào hay không?
Cushman & Wakefield vẫn chưa nhận được thông tin nào về việc này từ Wal-Mart hay Carrefour. Hơn nữa, việc vào một thị trường nào đó được các nhà bán lẻ này thực hiện rất cẩn trọng. Họ có thể đang chờ xem liệu Việt Nam có thực sự mở cửa 100% thị trường bán lẻ vào năm sau hay không rồi mới quyết định.
Có thể thấy điều này ở thị trường Trung Quốc. Khi vào thị trường này, cách của họ là mua lại một chuỗi siêu thị được phát triển triển bởi doanh nghiệp địa phương. Và Wal-Mart chỉ có thể làm việc đó khi Chính phủ Trung Quốc tham gia WTO vào năm 2003 và mở cửa hoàn toàn thị trường bán lẻ.
Việt Nam không thuộc top những thị trường ưu tiên của các thương hiệu bán lẻ nước ngoài.
* Nhưng những thương hiệu như Lotte, Aeon vẫn đang đầu tư mạnh ở Việt Nam. Vậy có gì khác biệt giữa các nhà đầu tư này?
Đây là những nhà đầu tư châu Á. Do đó, họ hiểu văn hóa kinh doanh, tiêu dùng của Việt Nam hơn so với các doanh nghiệp phương Tây. Một vấn đề quan trọng nữa là hậu cần. Vì họ gần việt Nam hơn nên mọi thứ cũng dễ dàng hơn.
* Còn các nhà bán lẻ trong lĩnh vực thực phẩm và đồ uống thì sao?
Mục tiêu của họ là những thị trường mới. Do đó, họ sẽ tiếp tục đầu tư mạnh ở Việt Nam. Điều này cũng đã được chứng minh bằng sự có mặt của Starbucks, McDonald’s hay Burger King. Tầng lớp trung lưu ở Việt Nam đang ngày càng tăng và nhu cầu thưởng thức những cái mới cũng tăng. Tôi cho rằng sau thực phẩm và đồ uống, những thương hiệu bán lẻ thiên về thương mại sẽ có mặt ở Việt Nam.
* Các nhà bán lẻ nước ngoài sẽ gặp thách thức gì khi vào Việt Nam?
Hầu hết các thương hiệu khi vào Việt Nam thì họ đều đã có mặt ở các nước châu Á khác. Việc đầu tư của họ vào Việt Nam chỉ như một cách để đa dạng hóa thị trường, kênh phân phối chứ không phải là thị trường quyết định. Mặc dù vậy, khi vào thị trường nào, các nhà đầu tư quốc tế cũng đều gặp những thách thức riêng. Tại Việt Nam, việc có được mặt bằng tốt, đặc biệt đối với những thương hiệu kinh doanh theo kiểu chuỗi là một thách thức lớn. Chất lượng của các trung tâm thương mại (mặt bằng bán lẻ) tại Việt Nam cũng không đồng đều, khiến họ khó có sự lựa chọn. Đặc trưng vùng miền, thời tiết cũng là một khó khăn khác.
* Còn giá thuê thì như thế nào? Nhiều người nói rằng giá thuê mặt bằng bán lẻ ở Việt Nam là quá cao?
Theo bản báo cáo về thị trường bán lẻ Việt Nam và các nước trên thế giới của Cushman & Wakefield, TP.HCM xếp thứ 33 trong bảng xếp hạng các nước có giá mặt bằng thuê bán lẻ đắt nhất thế giới (20,7 USD/m2), dẫn đầu là Hồng Kông (280 USD/m2). So với các quốc gia trong khu vực và xét trên sự phát triển của thị trường bán lẻ, mức giá này có sự chênh lệch khá lớn.
Nhìn chung, giá thuê chỉ nên chiếm 10% tổng doanh số bán hàng. Tại một số thị trường bán lẻ tốt, con số này có thể lên đến 20%. Tuy nhiên, một khi vượt quá 20% thì sự ổn định trong kinh doanh sẽ không tốt. Khi đó, nhà đầu tư cần phải xem xét lại.
* Nhiều thương hiệu quốc tế dù kinh doanh không hiệu quả nhưng vẫn chấp nhận thuê giá cao để chiếm mặt bằng. Có phải đây là chiến lược để loại các thương hiệu bán lẻ trong nước?
Thực ra đó chỉ là xu hướng nhỏ và nó diễn ra ở bất kỳ thị trường nào. Có những khu vực, họ sẵn sàng chấp nhận giá cao để có được mặt bằng nhằm phục vụ cho chiến lược nào đó của mình, phần lớn là để làm thương hiệu.
* Có ý kiến cho rằng việc chọn vị trí đắc địa là một cách để nhà bán lẻ đầu tư bất động sản hơn là kinh doanh bán lẻ. Cụ thể là McDonald’s. Ông nghĩ gì về điều này?
Chúng tôi chưa thấy mục đích này ở McDonald’s. Tuy nhiên, với một số mô hình như drive-through (kiểu nhà hàng cho phép khách hàng lái xe vào tận quầy gọi món), họ cần diện tích lớn. Do đó, họ thường có chiến lược mua luôn chỗ bán hàng, biến chúng thành bất động sản của mình.
* Cushman & Wakefield đang tiếp thị phần bán lẻ cho dự án của Hoàng Anh Gia Lai ở Myanmar. Ông có thể chia sẻ về kết quả của dự án này?
Dự án này có 55.000 m2 dành cho bán lẻ và hiện tại tỉ lệ thuê bán lẻ đã được hơn 50%.
