Nội Dung Chính
Các trung tâm thương mại muốn tồn tại và cạnh tranh đang dần phải chuyển đổi các hoạt động để đáp ứng được xu thế tiêu dùng mới của khách hàng, đòi hỏi tính tiện lợi và trải nghiệm cao hơn.
Thị trường bán lẻ Việt Nam vẫn giữ được mức tăng trưởng liên tục hàng năm hai con số, đưa doanh thu ngành bán lẻ cả nước năm 2018 lên 3.306,1 nghìn tỉ đồng, tăng 12,4% so với năm trước – theo số liệu của Tổng cục Thống kê.
Theo khảo sát của Savills Việt Nam, tỉ lệ lấp đầy mặt bằng cho thuê tại các trung tâm bán lẻ hiện vẫn lên tới 97%. Mặc dù vậy vẫn có những trung tâm bán lẻ phải đóng cửa hoặc chuyển đổi công năng sử dụng do không đáp ứng được các nhu cầu tiêu dùng trong một thị trường cạnh tranh và nhiều biến động.
Trung tâm thương mại chuyển thành văn phòng cho thuê
Từ giữa năm 2018, trung tâm bách hóa RomeA nằm ở ngã tư hai trục đường chính của TP.HCM là Nguyễn Đình Chiểu và Trương Định (quận 3) bắt đầu đóng cửa bớt năm tầng bán lẻ để chuyển đổi thành văn phòng cho thuê. Hai tầng bán lẻ của RomeA hiện vẫn hoạt động nhưng lượng khách thưa thớt dù có vị trí tốt ở ngay trung tâm thành phố.
Sự chuyển đổi của RomeA là xu hướng được dự báo trước, khi một vài chủ đầu tư đã đóng cửa trung tâm bán lẻ của họ trong những năm gần đây. Tương tự RomeA, các trung tâm khác cũng đang có kế hoạch chuyển đổi mặt bằng bán lẻ sang cho thuê văn phòng như Zen Plaza, Pico Plaza và Cộng Hòa Garden…
Nguyên nhân lớn nhất là do hoạt động kinh doanh của khách thuê không tốt. Chẳng hạn loại hình trung tâm bách hóa (department stores) như Parkson không thu hút được đa dạng khách thuê, chủ yếu là các thương hiệu thời trang và phụ kiện, theo bà Nguyễn Thị Khánh Trang – trưởng bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam, đã không đáp ứng được xu hướng của người dùng ngày càng hướng tới các trải nghiệm vui chơi, giải trí và chi tiêu cho ăn uống nhiều hơn.
“RomeA nằm trên hai con đường một chiều khiến khách hàng khó tiếp cận. Loại hình trung tâm bách hóa cũng khó thu hút người tiêu dùng,” bà Trang cho biết trong cuộc phỏng vấn với Forbes Việt Nam.
Việc chuyển đổi sang văn phòng cho thuê là một phương án hợp lý, giúp tăng dòng tiền cho chủ đầu tư, trong khi cơ hội ở thị trường văn phòng cao hơn do đang thiếu hụt nguồn cung trầm trọng. Tại TPHCM, tỉ lệ trống của văn phòng hạng A là 3%, hạng B dưới 5%. Đặc biệt, văn phòng hạng A không còn chỗ trống tại khu vực trung tâm thành phố, theo bà Dương Thùy Dung, giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam.
Các trung tâm thương mại, loại hình trung tâm bán lẻ thường có đối tượng khách thuê đa dạng hơn trung tâm bách hóa, thu hút đông khách hàng cũng đang dần thay đổi để ngày càng đáp ứng được thị hiếu người tiêu dùng.
“Nhiều trung tâm bán lẻ đang mọc lên ở khu vực ngoài trung tâm, nơi có mật độ dân số cao, hướng đến phục vụ dân cư xung quanh nhiều hơn. Điều này khiến cho nhu cầu mua sắm giảm và hướng đến trải nghiệm nhiều hơn: giải trí, giáo dục, thể dục… Đó là cách chủ đầu tư làm cho tỉ lệ lấp đầy tốt hơn và đi đúng với nhu cầu thực tế của người tiêu dùng hơn,” bà Trang nói.
Bà Trang nhận định xu hướng này đang tiếp tục diễn ra trong hai, ba năm gần đây.
Tăng tỉ trọng cho lĩnh vực dịch vụ, ăn uống trong các trung tâm thương mại
Lĩnh vực F&B ngày càng chiếm tỉ trọng cao hơn trong trung tâm thương mại, gần bằng với các thương hiệu thời trang và phụ kiện.
Theo số liệu của công ty nghiên cứu thị trường bất động sản CBRE Việt Nam khảo sát tại một số trung tâm thương mại lớn ở TP.HCM, chủ đầu tư đang ngày càng dành nhiều diện tích cho lĩnh vực ăn uống hơn, từ 19% diện tích bán lẻ trong năm 2015 tăng lên 31% trong năm 2018, tương đương với diện tích dành cho lĩnh vực thời trang và phụ kiện.
Tại Vincom Đồng Khởi (quận 1), một trong những trung tâm thương mại thu hút đông đảo người tiêu dùng nhất tại TP.HCM, tỉ lệ các thương hiệu trong lĩnh vực ăn uống chiếm 29% tổng số thương hiệu đang hoạt động tại trung tâm này, theo khảo sát của Forbes Việt Namvào đầu tháng 1.2019.
Parkson Lê Thánh Tôn, quận 1, cũng đã chuyển đổi một phần diện tích vốn dành cho thời trang sang lĩnh vực ăn uống để thu hút khách hàng.
Vincom Phổ Quang, quận Tân Bình, mở cửa trong thời gian gần đây cũng có 35% diện tích là một trung tâm Anh ngữ, theo CBRE.
“Các trung tâm thương mại bây giờ không còn chỉ đến để mua sắm nữa, mà người tiêu dùng còn đến để ăn uống, xem phim…,” Henry Chin, trưởng bộ phận nghiên cứu CBRE châu Á Thái Bình Dương, nói tại sự kiện Triển vọng thị trường bất động sản năm 2019, tổ chức tại TP.HCM hôm 9.1.
Khắp châu Á, các thương hiệu mới gia nhập thị trường có xu hướng gia tăng thương hiệu F&B và giảm dần thương hiệu thời trang. Từ mức chỉ chiếm 12% số thương hiệu mới vào thị trường châu Á năm 2012, các thương hiệu F&B đã chiếm 36% trong năm 2017. Ngược lại, các nhãn hàng tầm trung chiếm trên 28% vào năm 2012, đến năm 2017 chỉ còn chiếm chưa đầy 16%.
Thay đổi cơ cấu khách thuê trung tâm thương mại là một trong những thay đổi quan trọng nhất trong ngành bán lẻ, bao gồm khách thuê tới từ lĩnh vực F&B và khách thuê hướng tới lĩnh vực trải nghiệm khách hàng, ông Henry Chin nhận định.
Theo ông Henry Chin, nhiều thương hiệu hướng tới trải nghiệm khách hàng đang mọc lên khắp các trung tâm thương mại châu Á. ABC Cooking Studio, start-up Nhật Bản chuyên mở các lớp dạy nấu ăn, đã mở hàng loạt studio dạy nấu ăn trong các trung tâm thương mại ở Thượng Hải, Đài Bắc, Singapore, Kuala Lumpur, Jakarta. SuperPark (Phần Lan) mở các trung tâm vui chơi trẻ em trong trung tâm thương mại tại Hồng Kông, Tô Châu, Singapore, Kuala Lumpur.
Trải nghiệm khách hàng ngày càng gia tăng và ngày càng trở nên quan trọng hơn trong các trung tâm thương mại “không ai muốn đến” tại thị trường Hồng Kông, Henry Chin nhận định.
Tại TP.HCM, các doanh nghiệp hướng tới trải nghiệm khách hàng và các thương hiệu online cũng đang dần xuất hiện trong trung tâm thương mại theo mô hình online-to-offline (O2O). CampVR, một thương hiệu trò chơi thực tế ảo, đã mở cửa đón khách tại trung tâm thương mại Lotte Center, Hà Nội và Vincom Đồng Khởi, TP.HCM. O2O Experience, một doanh nghiệp cung cấp trải nghiệm online-to-offline mở cửa “phòng trưng bày” các chương trình khuyến mãi tại trung tâm thương mại Estella Place, quận 2.
Một xu hướng khác là sự khan hiếm mặt bằng bán lẻ tại khu vực trung tâm (hay còn gọi là Center Business District – CBD – tại TPHCM chỉ có quận 1 được xem như một CBD) khiến các thương hiệu mới phải chọn những trung tâm mua sắm ngoài trung tâm cho cửa hàng đầu tiên hoặc flagship của họ. Theo CBRE Việt Nam, thương hiệu Mothercare chọn trung tâm thương mại Crescent Mall, quận 7 để mở cửa hàng flagship. Superdry mở cửa hàng đầu tiên ở Vincom Landmark 81, quận Bình Thạnh, trong khi thương hiệu Wayne’s Coffee mở ở Viettel Complex, quận 10, OVS mở cửa hàng đầu tiên ở Estella Place, quận 2.
Mặc dù thương mại điện tử vẫn tiếp tục phát triển mạnh mẽ trong những năm gần đây, tuy nhiên xu hướng online-to-offline tại Việt Nam sớm muộn gì cũng sẽ tiệm cận với xu hướng thế giới – ở đó, thương mại điện tử “thuần” sẽ không còn đất sống. Khi dạo quanh các trung tâm thương mại, dễ dàng nhìn thấy một số thương hiệu thời trang trưng bày biển quảng cáo mua sắm online ngay tại trung tâm thương mại mà họ đang hoạt động với nhiều chương trình khuyến mãi.
“Thực tế là người dân vẫn đang có xu hướng muốn trải nghiệm, muốn được xem thử hàng hóa trước khi mua sắm, đó là lý do các trung tâm thương mại vẫn sống được”, bà Trang nói.
